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住宅经营--物权法的尴尬  

2010-09-28 23:31:40|  分类: 琴台夜话 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月24日,《武汉晨报》头版有一则醒目标题:“住宅可经商”陷两难境地;副题是:物权法说行是可能行,邻居说不行那是真不行。

这则报道所反映的不仅是观念的冲突,也是法律的冲突,如果不纠正,将会导致社会的人际不和谐。

我国从2000年以后,基本上终止了实物分房政策,实行住房私有化。尤其是物权法的颁布,强化了物权的法制观念,奠定了经济改革的法制基础。

《物权法》第七十七条:业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

住宅作为一种不动产物权,权利人拥有民法规定的所有权利,包括使用权、收益权。可将住宅改为经营,就是使用权和收益权的具体体现。

但是,任何一种权利的享受,不得以损害他人的权利为前提。比如说,你有驾照,有权开车,但不可以乱停乱放,更不能开车撞人。权利与义务、维权与侵权必须分清。然而,最高人民法院关于《物权法》的司法解释中规定:住宅改商用,须经楼栋邻居利害关系人同意。问题就出现了:既然住宅商用是一种权利,就不该由别人来“同意”或“不同意”,也不该由别人来“书面决定”或开听证会决定。《物权法》及其司法解释的这种自相矛盾的表述,背离了民法的平等基本原理。

与其他权利一样,在享受权利的过程中的确存在各种违法现象,如油烟扰民、噪音扰民、垃圾扰民、危险物品害民、容留卖淫嫖娼等等,然而,这些违法行为、现象并不是行使物权所致,没有必然性。

扰民违法现象不仅住宅经营时存在、其他经营活动也存在。在我国《民法通则》中有明确的表述内容、规定,是否构成扰民侵权,如何解决,可以协商,或裁决,但一定要有损害事实作为依据。如果业主经营,只要不违反或滥用相邻权(通风、采光、通行等)就是正当的,无可非议。但是很多情况下,反对住宅商用的居民,往往是以个人的好恶、自我价值取向、家庭的观念作为反对的理由,不一定有法律意义上的“受损事实”。如:看不惯人家做生意,认为没素质,不高贵;心里承受能力差,听不得任何声音、看不惯自己不喜欢的事物;人家经商对我家没好处,笑人穷怕人富;我说了算,我家才是这里的主人,要服我管;等等。然而,可能存在的上述理由都不是法定的理由。

我国人口众多,失业率居高不下,在城市化过程中,“物权和谐”乃民生大事,住宅经商并不具备临街门面的优势,但确是解决就业的符合国情的民生举措,应该受到法律的保护。如家庭手工业、咨询业、律师业、日用小百货、家政服务业、一楼的早点、照相、复印、茶馆、棋牌、理发、美容、保健、录音棚、健身房、音乐培训、诊所、中介、缝纫、洗烫、修理等等。有利害关系的人可以反对本栋楼中的人违法经营,包括改变房屋承重结构,但不能反对经营劳动。发生冲突的应该理性协商、协商不成闹到法院,法院根据损害事实调解或裁决。一般的影响、不等于法律意义上的“受损”。

新的《武汉市物业管理条例》中明确规定:交房后,业主或租户应按房产证上标明的用途使用房屋,如果业主因特殊情况需要,也可将住宅改变为经营性住房,但需要遵守相关法规,并经由利害关系的业主书面同意,必要时应当进行听证。与《物权法》的司法解释如出一辙。

       法制社会依法治理本是好事,但在同一法规条文中瞻前顾后、自己对自己掌嘴,操作困难,公民将何以适从?物权又怎么落实?应该加强公民道德与法制教育,正真理解物权的含义,用法律法规来规范、约束,加强公民意识、平等意识,而不应混淆法理和法律概念!
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