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就关山春晓物业争议与黄律师的对话  

2009-05-12 17:57:24|  分类: 琴台案牍 |  标签: |举报 |字号 订阅

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博主:

就关山春晓物业争议与黄律师的对话 - 琴台樂坊 - 琴 臺 書 院

 选举拉票不违法,没错。但投票就不能随意,不能包办,不能暗箱操作。因为你不能肯定是否为真实意愿,不能确认真伪,不能防范贿选;法规是否另外有规定要求,是否有合法的业主大会的授权?是否要公证?是否要相关部门的监督、是否群众监督?是否公平公开公正?直接影响后果的法律效力。所以我提醒黄律师注意:拉票、投票、依法表决、招标、书面形式的业主大会,不是一个概念。

律师:

一、首先引用关山春晓业委会于2009.4.20发表的“业委会重大声明! http://whbbs.soufun.com/2610061700~-1~387/11434203_11434203.htm第一段: 关于选聘物业服务企业情况说明:

关山春晓各位业主:

    对于4月11日下午聘用物业服务企业的投票表决结果,我们认为存在法律法规和业主委员会议事规程的较大问题………”

从以上声明来看,至少说明一个问题:那就是业主大会对本次选聘是有一个“投票表决结果”的。

二、本人一再说明,本人是在三位委员在门栋口帖出声明,本人上网后,才知道此事相关情况。本人之前未参与招投标全过程,故不对招投标过程发表评论。但这不表示本人认为招投标过程不重要,本人也从来不认为拉票、投票和依法表决是一个概念。

本人一以贯之的观点是:只要是业主大会的决定,业主委员会应予执行。如果业委会委员或业主个人认为本次招投标过程中存在以下情形:投标人与招标人串通投标的;投标人向招标人或者评标委员会成员采取行贿手段谋取中标的;投标人弄虚作假,骗取中标的;选票制作不合法,足以影响招投标结果的等等情形,并因此认为此次中标无效的话,请你们提供相关证据,依程序提交业主大会讨论决定或到相关部门寻求行政或司法途径的解决!

根据法律规定已经发生的法律事实,我们要承认。如果要推翻他,也请依据法律规定的程序和方式推翻他! 如果仅以此为由,一方面不采取任何措施,另一方面又不将选聘事宜进行下去的话,那就是严重不作为或乱作为!

博主:

什么法律事实?是违法事实还是合法事实?判决书?事实是没有投票过程,业主怎么承认?你有强制效力吗?什么叫不作为?乱作为?我是自然人,有民事权的公民,不是政府职能部门,也不是官员!你把群众民主权利、监督权利、理解不作为,乱作为?我又要提醒你:不作为和乱作为是行政法律行为,我们业主的言论是民事法律行为。不是吗?

这就是作为——

     武汉市业主大会规程实施细则:

    第五十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

律师:

呵呵,在2009年4月11日下午,聘用物业服务企业的投票有了一个“表决结果”,这就是一个法律事实。

这个法律事实是通过相应的程序和方式发生的,如果要推翻他,就应依据法律规定的程序和方式来推翻他!

不错,不作为和乱作为是针对行政法律行为说的,我不会连这都不知道。我这样说,主要是想通过这个通俗易懂的形象说法,让大家都听得懂。

呵呵,看得出你也懂许多法律规定啊,愿意听听你对我其他言行的指正啊!

博主:

我不会站在哪边的立场上,我只是站在法制的立场上,因为只有这样,才能维护我和多数业主的长远利益。

2009年4月11号下午的活动没有业主大会决议为授权根据,多数委员拒绝参加,根本就没有投票,只是“开箱”,就是临时由杨坤喊来的业主,将几十天前分头上门拉来的征求意见表作了个统计。根据业主大会规程,没有法律效力。

律师:

我说2009年4月11日下午有一个“投标表决结果”,依据是关山春晓业委会于2009.4.20日的“业委会重大声明! http://whbbs.soufun.com/2610061700~-1~387/11434203_11434203.htm第一段: 关于选聘物业服务企业情况说明

关山春晓各位业主:

      对于4月11日下午聘用物业服务企业的投票表决结果,我们认为存在法律法规和业主委员会议事规程的较大问题………”

 因具体过程我未参加,我只能根据业委会的声明来对是否有一个“投标表决结果”进行分析!另说明一下,前述业委会声明是由三位委员发布的。

博主:

所以,你不了解情况。究竟是选聘企业?投票?投标?表决?业主大会,委员扩大会议?杨坤自己都糊涂了,不过昨天他解释了:4.11.下午“就是要推动业主大会认可这个中标结果。这个过程不是招投标了,而是召开业主大会了。”他这个解释证据说明:选聘、招标没有业主大会的授权。即使有授权,多数委员拒绝参加,而且申明公告, 拒绝承认。因此,你说的“法律事实”是无效的民事法律行为。

我支持你的物业服务合同,但合同不是为特定或有某人指定的企业定制。

律师:

在网上看到的业主委员会制订的选聘物业服务公司办法(具体附在下面),不知是否属实?有知情人可告知。如果属实的话,我认为本次招投标过程基本还是按这个办法实施的。先是确定了两名预中标人,又通过业主大会有了一个表决结果。

要说明的是,建设部业主大会规程第十五规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。  可以看出,业主大会不一定非要大家聚在一起参加,可采用书面征求意见的形式!

个人认为,业主大会在4月11日之前通过书面征求意见的形式已召开,4月11日只是把业主大会的意见作了一个汇总,得出了一个最终的表决结论而已。

附:选聘物业服务公司办法

选聘物业服务公司工作由关山春晓业主委员会组织实施。本次选聘物业服务公司采用邀请投标方式进行。

业主委员会组建评标小组,具体负责评标工作。评标小组的组成人员共人:业主委员名,业主或楼栋代表名,居委会代表

业主委员会应当在评标前5天发出邀请投标信。投标人应当在规定时间内,向关山春晓业主委员会办公室投递标书。

评标小组对投标书、投标人资质、投标人管理业绩等情况综合考察后,投票表决。票数最高的为第一预中标人,次高的为第二预中标人。业主委员会推荐得票靠前的两名投标人供业主大会表决。

业主委员会应当在业主大会前,在小区内公示《关山春晓物业服务合同(草案)》及预中标结果。

业主委员会应当在预中标结果公示天内召开业主大会,对得票靠前的两名投标人及《关山春晓物业服务合同》进行投票。现入住业主过半数票同意后,业主委员会同中标人签订的         《关山春晓物业服务合同》方可生效。如果出现不过半的情况,业主委员会将推举票数较高的投标人,进入下一轮的投票。

本办法由关山春晓业主委员会负责解释。

博主:

他把完全不同的性质的事物颠倒混淆,如:征集意见、调查、投票、投标、表决、业主大会、业主委员会、规则、潜规则、法规。“投票”(就算是)就等同书面形式开业主大会吗?决议呢?法律根据?没有根据!

《武汉市物业招投标管理办法》第二十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行,开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时,由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后,由工作人员当众拆封。

更多法规的具体条文,请你看qintaiyuefang.blog.163.com

我还想提醒你:个人“投票”、征求意见、业主大会(书面形式)主体是不同的。在法律上的权利义务和法律责任是不一样的。绝对不能混淆。

律师:

需要强调的是,本人自始至终从没有对本次物业选聘合法与否作出结论!我一直说,凡是业主大会依法依程序选聘的公司我都支持。一直说,若有人认为此次中标无效的话,请你们提供相关证据,依程序提交业主大会讨论决定或到相关部门寻求行政或司法途径的解决!

请你看看我的相关发言记录!

我怎么会不知道!!大家现在关心的其实不是合同!

起初,因为看到业委会委员和业主认为现有的合同不好,不能签,所以我做了一回“愤青”,站出来说可以草拟合同(具体见本帖第一帖的说明)!

那天下午开会的时候,我说现在是不是已经确定中标人了?某委员说确定了。我说那我们就应该进行下一步,谈合同了(当然在此之前我已经阐述了说如果认为无效可以采取的补救途径)。但某委员说,现在不是谈合同的时候!

那个时候我就已明白,大家关心的其实不是合同!

但需要强调的是,本人自始至终从没有对本次物业选聘合法与否作出结论!我一直说,凡是业主大会依法依程序选聘的公司我都支持。一直说,若有人认为此次中标无效的话,请你们提供相关证据,依程序提交业主大会讨论决定或到相关部门寻求行政或司法途径的解决!

我知道,许多人都不能否认我的这些话,但他们认为我不能说。原因就是现在已经存在的一个“表决结果”是他们所不愿接受的。如果通过法律程序推翻他,他们也没有把握。另一方面,众所周知,杨坤是认可这个表决结果的,而我却坚决支持业主大会决定的公司,所以他们认为我有意无意中就帮了杨坤,成了杨坤的帮凶,所谓助纣为虐!他们的错误是对我说的后半句话视而不见,断章取义。

争取自己的权益没有错,有不同的利益方存在我能够理解,但这些不同利益方要按法律规定的程序和方式、按事先拟定的游戏规则,用可以用证据证实的事实来争取自己的权益。

呵呵,我无语了。我前天申请加入关山春晓QQ群的申请也被群主拒绝了,呵呵。

我只能说我所发表的言论均系本人依个人学识所作出的判断!我只能说身正不怕影子歪!

请大家针对本人自己所发表的言论本身是否正确发表意见,对本人未发表的言论本人将谢绝答复!谢谢!

博主:

你不该做“愤青”,因为你是律师。你起草的合同很好,专业,我看了一个上午。但是关山春晓物业争议主要的不是合同问题。争议的焦点是没有按法律的规定作为,欺骗了业主、损害了业主利益。如果坏了规矩,后果不好。

律师:

声明:对合同以前的所有问题,我的答复都如下:

 一、本人自始至终从没有对本次物业选聘合法与否作出结论!

 二、我一直说,凡是业主大会依法依程序选聘的公司我都支持。一直说,若有人认为此次中标无效的话,请你们提供相关证据,依程序提交业主大会讨论决定或到相关部门寻求行政或司法途径的解决!

 三、请大家针对本人自己所发表的言论本身是否正确发表意见,对本人未发表的言论本人将谢绝答复!谢谢!

博主:

应该说拉票不算违法,也不算公正。但是剥夺业主的投票权,就是剥夺民事权利,就违法了;把拉票行为当作书面形式的业主大会,就是剥夺业主民事权利,所以当务之急是,依法召开业主大会,审议物业合同,依法表决、通过,送达、公告,招标。当然,如果杨坤坚持他的中标说,法律不禁止说,骑虎难下说,只有等待判决结果、或江天对他的开恩。

律师:

鉴于,“中国的律师,日子难过”,本人尚需更加勤奋的工作,以养家糊口。对与合同条文本身无关的所有问题,我的答复都将如下:

  一、本人自始至终从没有对本次物业选聘合法与否作出结论!

  二、业主委员会是业主大会的执行机构!

  三、我一直说,本人未参加招投标全过程,一直说,凡是业主大会依法依程序选聘的公司我都支持。一直说,若有人认为此次招投标无效的话,请你们提供相关证据,依程序提交业主大会讨论决定或到相关部门寻求行政或司法途径的解决!

 请同志们多点耐心把上面这一段话读完,再好好理解一下,不要断章取义,不要只看到对自己有利的话,更不要只看到对自己不利的话。

 四、请大家针对本人的言论本身正确与否发表意见,对本人未发表的言论,本人将谢绝答复!谢谢!

 另,谢谢你对合同的评价,希望你提出修改及补充意见!

博主:

我支持你起草的合同,但是要依法通过。还有,关于架空层的权属问题,请你关注,确权的问题,这才是至关重要的!我认为:架空层是业主的防潮层,是小高层建筑构成部分,建筑基。霸王合同条款没有法律效力,除非对方提供两证权属凭据。根据业主大会规程及其实施细则:选聘、解聘物业管理企业,审议、批准物业管理服务合同,包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案,须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方可生效。不是1/2投票权,职业人不要误导!事实是,开箱(开标?业主大会?追认招标结果?)在招投标后,既是运动员又当裁判员?直接违反了武汉市物业管理招投标管理办法第三条 物业管理招标投标活动应当遵循公开/公平/公正和诚实信用的原则。

律师:

对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题,首先应看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定,如果有约定则物业管理公司不能免责。

如果没有约定,但有证据证明物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。

要求物业管理公司承担赔偿责任时,要注意以下两个问题:

一、盗窃案件已被侦破的,则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的,则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。

二、盗窃案件未被侦破的,其业主财物损害的数额难以确认,则应按照公平合理原则,也就是权利义务均衡与对价的原则,确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。

博主:

关于失窃问题,黄律师说的原则法理,条款,没错。恕我直言:维权有一定难度。主要是权责难以厘清,取证困难。保安没有执法权,更无侦查权,即使公安机关破案,嫌疑人定罪,受到法律制裁,也不一定能追还、赔偿。江天公司愿意在合同中约定:“重大案发率控制在1‰以内,每发生一例偷盗事件,业委会可以从履约金中扣除1000元。”也没有说这个钱给被盗业主。被盗案件要达到立案条件,由公安执法部门侦查确认,破案。“重大案发率控制在1‰以内”,什么是“重大案件”?价值多少万?就是说,小偷小摸都不算,我小区每月?每年?重大失窃案件将近10桩,江天公司只安抚不到1万元。超过1%的大案呢?我对什么公司都不感兴趣。依法进来的公司就是好公司,依法通过物业合同才是好合同。但是我从来不认为有十全十美的事物。

本业主又认为:属于物业管理服务区内丢失的,应该赔,如果楼栋门口是指定可以停放电动车的地方。但是过道就不行、非管理服务区乱停乱放例外。室内属于私人领地,如果被盗,主要由业主自己负责,但被盗与物业管理服务质量有关联,所以也要按约定,承担一定的责任。

律师:

 关于架空层的权属问题,你认为:“架空层是业主的防潮层,是小高层建筑构成部分,建筑基。霸王合同条款没有法律效力,除非对方提供两证权属凭据”。

呵呵,确认一下:这就是你关于架空层权属问题的全部论证过程及结论吗?

博主:

有两证才能确权,没有两证就有确权的空间。关山春晓是建筑在一大片池塘里的,原来的地貌历历在目,其设计一定有架空防潮要求,架空层是不是准售商品?是,归谁?不是,归开发商?归小高层业主?还是共有公共设施?要看设计目的,批准文件。但是有一点可以肯定,开发商有两证,才能说架空层是他的,否则,没门!这是物权法的基本规定。官司不在乎论述多少,老道的律师抓要害,当然关键是以事实为根据,法律为准绳。我没有委托授权,也不是业委会委员,更没有进入维权程序,当然不会展开论述,所以只是提请注意,个人的基本观点而已。搞法律要有悟性,想必你知道这句行话。

 《物业管理条例》要求双过半是一个比较宽泛的要求,过半?过多少没有具体规定;业主大会规程要求过半,而且必须2/3投票权通过。

 买房子的人可能一人买几套,甚至一幢,本业主只买一套,所以话语权与别人不一样。在不同的法规中规定业主人数过半,投票权过2/3,是从“人”与“物”,即人数和面积两个方面,保护人权和物权。

 如果没有《业主大会规程》及其实施细则,当然要求过半就够了。如果有《业主大会规程》及其实施细则,且没有废止,就要求不仅过半,而且过2/3投票权。2/3不是过半吗?不抵触。

 既然条款内容不抵触,就无所谓上位下位!何况是不同的法规?也就是说,上位法建设部《物业管理条例》要求人数和面积过半,下位法《武汉市物业管理条例》(正在起草)没确定。上位法《业主大会规程》和下位法《武汉市业主大会规程实施细则》规定基本一致。条例要求过半是界定最低限度,规程说要达到过半的具体要求,即过2/3投票权。

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